매매계약서란 매매계약을 체결하고 매도인과 매수인 간에 이를 증명하기 위해 주고받는 문서다. 토지나 건물과 같은 중요한 재산으로서의 매매계약을 할 때에는 매매계약서를 꼼꼼히 작성해야 불필요한 법적 분쟁을 막을 수 있다.

매매란?

매매의 일종으로 값을 받고 파는 것을 말한다. 부동산을 매도하려면 매도인은 매매계약서와 신분증, 인감도장, 주민등록초본, 매도용 인감증명서, 등기필증 등이 필요하다. 매수는 반대로 값을 주고 사는 것을 말한다. 부동산을 매수하려면 매수인은 신분증, 도장, 소유권 이전비 등이 필요하다.

매도인은 매수인에 대해 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 하고, 매수인은 매도인에게 약정한 대금을 지급해야 한다. 특별한 약정이 없는 경우, 매매행위는 동시에 이행하기 때문에 그에 대한 비용은 당사자 쌍방이 균등하게 부담한다.

매매계약서는 이러한 매도와 매수의 과정을 증명하기 위한 문서로, 매매계약 자체는 구두에 의하든 서면에 의하든 당사자 간의 의사의 합치만 있으면 성립한다. 하지만 차후 분쟁예방 등을 위해 일반적으로 서면으로 진행한다.

매매 계약서 작성

[1) 작성 시 유의사항
①계약 전]
계약 전 부동산 등기사항 발급을 받아 소유자 확인이 선행돼야 한다. 매수인은 먼저 매도인이 매매 목적물의 정당한 권리자인지 확인한 후 등기부에 또 다른 권리자가 있는지 필수적으로 확인해야 한다.

그 후, 매매 목적물의 확인 및 계약의 요지를 확인한 후 누락이나 오차 등의 여부를 조회해야 한다.  계약시 신분증 확인해 매도인 등기부에 소유자와 일치하는지 확인해야 한다. 또한 전세권, 근저당권 등이 설정되어 있다면 이러한 부분을 어떻게 처리할 것인지도 확실히 해두어야 한다.

[②계약 후]
매도시 대리로 진행한다면 그 대리인의 신분증, 매도인의 신분증과 매도인 인감증명서, 인감도장날인이 되어있는 위임장을 꼭 확인해야 한다. 본 계약에 앞서 확실히 하기 위해서는 부동산의 토지 및 건축물대장과 일치하는지 반드시 확인이 필요하다.

[2) 작성 시 기재사항
①계약 당사자 간의 매매계약서]
매매계약 합의의 표시로써, "매도인과 매수인은 다음과 같이 매매계약을 체결한다." 등의 문구를 기재해야 한다. 계약목적물을 특정하기 위해 매매계약에 부동산의 소재지, 지목, 면적 및 건물 내역 같은 사항을 기재해야 한다. 이때 부동산등기부의 표제부에 기재된 것과 동일하게 기재해야 한다. 

매매대금의 지급 날짜를 정확히 기재하고, 총액과 계약금, 잔금 순서로 기재한다. 계약금만 주고 받았을 때는 계약 해제가 가능하다. 만약 매수인이 해제할 경우 계약금을 포기해야 한다. 매도인이 해제할 겨우 계약금의 2배를 반환해야 한다. 

[②부동산 매매계약서]
만약 부동산 중개업체(공인중개사)를 통해 매매계약서를 작성할 경우, △거래당사자의 인적 사항 △물건의 표시 △계약일 △물건의 인도일시 △거래금액 및 지급일자 등과 관한 사항 △계약의 조건과 기한 △권리 이전의 내용 △그 밖의 약정 내용 등을 기재해야 한다.  

부동산 중개업체를 통해 매매계약서를 작성했을 경우 당사자의 서명은 물론, 해당 공인중개사의 서명 및 날인도 필요하다. 

[3. 인지세 납부]
인지세란 재산상의 권리의 변동 및 승인이 있을 때 이를 표시하는 작성자에게 부과하는 세금을 말한다. 부동산을 매매할 때 소유권이 이전되기 때문에 부동산 이전 또는 변경에 관한 계약서 등을 작성할 때 인지세를 납부해야 한다. 2인 이상 공동으로 계약서를 작성할 때는 인지세를 연대해 납부해야 한다.

부동산 소유권 이전에 따라 인지세는 기재금액 1000만원 초과~3000만원 이하는 2만원, 3000만원 초과~5000만원 이하는 4만원, 5000만원 초과~1억원 이하는 7만원, 1억원 초과~10억원 이하는 15만원, 10억원 초과는 35만원이 부과된다. 주택의 경우 기재금액이 1억원 이하라면 인지세는 면제된다. 

만약 인지세를 납부하지 않았거나 과소납부했을 경우 가산세가 붙는다. 이를 납부지연가산세라 한다.